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我們是在探討一種商業模式
 
          ——關于集團公司區域開發實踐的思考
 

   開發區發展到現在已經成為一種產業,開發區產業可以定義為在開發區特定的經濟利益結構與組織關系結構作用下,為實現開發區區域經濟增長的目標所進行的一系列開發、建設、運營、服務等經濟活動。從事開發區工作的管理者習慣于把開發區土地一級開發而伴生的經濟活動稱之為載體經濟。開發區產業化的進程就是開發區集團公司探索參與區域載體產品開發過程的實踐。不同的歷史時期,圍繞著土地流轉的方式、承載損益的方式、融資方式等方面的差別,區域載體開發的模式經歷了多重變化,而變化的核心就在于從政府思維模式轉化為政府主導下的企業運作模式。
        蘇高新集團公司參與區域開發的形式就呈現出這樣的特點。如果將蘇州高新區的發展歷程分成兩個階段,從一期建設滾動開發(總規劃面積52平方公里,基本完成首期25平方公里,時間跨度為1991年至2000年)到二次創業北擴西進(區劃調整,總規劃面積擴大到258平方公里,分片區設立分區,組建園區。時間的起點是2001年)。一期建設階段主要是以生產要素集聚、基礎設施建設、招商引資、產業形成、優惠政策為主。二次創業階段以形成園區特色、集約化經營、產業升級、區域城市化升格為主。蘇高新集團的企業運行模式也可以分為兩個階段。
        在第一階段,蘇高新集團從開發區經濟發展總公司,發展成為企業集團,走過了從政府羽翼下的“空殼”公司到市場規則下的實體企業的蛻變過程。可以概述為:資本規模逐步擴張 、資產關系逐步理順、 公司治理漸進規范 、發展定位演進明晰、產業結構分步調整 、 管理架構改良形成。  
這一期間蘇高新集團作為高新區的最重要的融資主體,累計融資或協助融資80多億元,在25平方公里范圍內,基本形成了現代化城市發展框架,創造了良好的投資與生活環境。集團公司與高新區發展保持一致,承擔了區域的土地開發、基礎設施和市政配套設施建設及經營等重要職能,并通過“河西建設”這本賬目承擔了投入產出的損益。
        蘇州高新區二次創業階段,蘇高新集團已經不是作為直接的開發主體、損益主體參與各個分區的建設,而是以項目融資的方式提供資金支持,形成了另外一種方式的資金大循環。如:蘇州高新區出口加工區2平方公里的基礎設施建設,是由企業在自籌5億元資金的基礎上,由集團公司旗下的蘇高新股份公司向國家開發銀行申請長期借款5億元,進行開發建設,待形成基礎設施資產后,由區財政以約定的價格(投資直接成本+管理費用+期間利息+合理稅費)進行回購。又如:高新區北擴西進,動遷任務十分繁重,由集團旗下的房地產子公司承擔了400多萬平方米動遷房的融資建設任務,核算的形式采用政府定向供地、公司墊資建設、財政期后結算(結算價格為:直接成本+管理費用+資金占用利息+合理稅費+公司利潤),通過這種方式先后滾動為高新區開發提供了50多億元的資金支持。而集團形成的對政府的應收款又為房地產企業在區域內獲得適宜的開發商業用地制造了機會(創造性地設計了以應收賬款換土地的資金流轉模式)。
        二次創業階段,蘇高新集團參與高新區大范圍開發建設主要以融資“配角”的面目出現,而自身作為園區開發“主角”的姿態出現,則在開發模式上有新的創舉,這就是環保產業園和新滸工業園。

環保產業園 
        2003年,蘇高新集團與節能投資公司等單位出資5000萬元,成立了蘇州環保高新技術產業園發展有限公司,建設內容包括智能環保型科技中心、環保宣教中心、產業孵化生產區與中試基地,建筑面積20萬平方米,最終形成科研與生產于一體的生態環保科技示范園。企業運作六年來,在400多畝一期基地上,招商環保企業60余家,吸引投資20多億元,公司自身也取得了良好的經濟效益。目前,二期B區的也正在建設實施,招商工作取得初步成效。這一期間,公司主導的園區內的孵化器建設通過了創業服務中心的認定。2010年,太湖大道高架將全線貫通,給A區升級改造提供了極好的機遇,公司著力進行園區門面升級改造,提升物業品質,健全服務功能,打造“工業社區”典范。環保產業園的模式及經營成果在國內園區開發中成為成功的樣板,公司也正在籌劃將成功的商業模式向外擴張、輸出。    

新滸工業園  
        2003年6月,由高新區管委會決策,由蘇高新集團與滸墅關鎮政府共同出資6000萬元,設立蘇州新滸投資發展有限公司,一種由政府與企業合作的全新開發運行模式“新滸模式”應運而生。新滸公司主要負責滸墅關鎮東側位于滬寧鐵路和滬寧高速公路之間一片10平方公里土地——新滸工業園的開發。新滸公司作為該區域的開發建設主體,以“自主開發、自主經營、自我平衡、封閉運行”的模式運作,不僅要負責完成區內“九通一平”的基礎設施建設,還要完成區域內所有社會事業配套,包括建設動遷小區、學校、醫院、商業設施等等。在基礎設施建設成熟后,新滸公司還要負責對外招商。
        新滸模式作為一種成功的園區開發商業模式,關鍵是解決了投入產出的自我平衡和循環。投入的回報主要有三個途徑:一是工業用地的熟地出讓收入。二是政府連續五年,每年在該地塊上安排200多畝的商業用地拍賣指標,級差地租收入歸公司所有。三是以滸墅關鎮2003年的財政收入為基數,十年內財政以新增稅收為依據,每年給予50%的返還,用以回購基礎設施,以平衡新滸工業園的開發投入。
        在政策和體制框架下,新滸公司作為一個市場主體建設工業園并自主招商,得以大限度地發揮市場的能量,充分配置各類資源,大限度提高土地使用率,最快速度推動企業落戶、開工、投產,產生稅源。新滸工業園的開發運作已近6年,累計投入開發資金20多億元,取得了十分顯著的成效。公司自身也已經實現現金流的平衡,公司通過資產證券化等方式,資本金增加到6.2億元。2010年城際鐵路新區站前區的開發建設將為區域的發展搭上快速通道。截止2009年底,招商企業210多家,總投資200多億元,注冊資本100多億元。而該園區的全口徑財政收入也從2002年的0.37萬元增長到2009年底的4.3億元,一般預算收入2億元, 新滸公司可返還的財政收入預計2009年可達1億元。在新滸模式下,企業的經濟效益與區域的社會效益取得雙贏。
        以兩個園區的成功開發運營為起點,如果要將這一切載體建設企業化運營的實踐做一個管理學意義上的總結,我們可以謂之為“載體開發商業模式”的探索。
商業模式,就是把能使企業運行的內外各要素整合起來,形成高效率的具有核心競爭力的運行系統,并通過提供產品和服務, 達成持續贏利目標的組織設計的整體解決方案。更直白地說,商業模式是一個企業的盈利模式。通過企業商業模式的設計企業可以清晰明確企業 “做什么,如何做,怎樣賺錢”的問題。
        我們可以將以上案例的載體開發實踐的邏輯思路做一番梳理,載體產品開發的“商業模式”可以基本概況為:
  1、集團公司研究政府的區域產業開發需求,在深刻體會政府意圖的的基礎上組建專門的開發主體(現代企業制度下的企業,明確企業經營的邊界,股權結構設計時大限度的獲得利益相關方面的共贏,同時也是設計一種相互制衡的力量,滿足企業運營管理上的需要)。
   2、向政府申請、爭取特定的政策條件,取得產權明晰、功能明確、價格具有競爭力的經營載體——土地。
   3、在符合區域產業規劃的前提下,深入研究特定目標市場的需求,量體裁衣開發出具有市場潛力的適銷對路的產品。
   4、根據宏觀形勢、開發內容(規模、周期)制定合適的融資方案,首先保證項目公司現金流的平衡。
   5、在符合政府區域產業政策導向的框架內,取得合理的經濟收益。政府特殊政策扶持的項目或企業,得到相應的補償,以維系整體園區的投入產出平衡、可持續發展。
        在這個模式中,開發企業相當于價值鏈上各類資源的總包商、整合商,是現代土地供給制度和金融制度下的特殊經營主體。
        商業模式分為自發的商業模式和自覺的商業模式兩種,前者的商業模式是自發形成的,企業對如何贏利,未來能否贏利缺乏清醒的認識,企業雖然盈利,但商業模式不明確不清晰,其商業模式具有隱蔽性、模糊性、缺乏靈活性的特點;后者,也就是自覺的商業模式,是企業通過對贏利實踐的總結,對商業模式加以自覺調整和設計而成的,它具有清晰性、針對性、相對穩定性、環境適應性和靈活性的特征。集團公司在載體產品開發產業確實經歷了由被動地“奉詔應制”到主動地“尋求產業機遇”這樣的過程。集團公司載體開發商業模式的探索是區域開發實踐中不斷研究政府需求、不斷適應政策變化、不斷優化融資方式、不斷追求經營績效的過程。這也是近年來集團公司在戰略聚焦、管理提升、人才培養和創新試錯方面所做的努力正在開花結果,一系列根據區域載體建設需要為目標的區域開發企業化運營的項目公司應運而生:

新灝農業 
        2006年由集團公司與通安鎮政府、樹山村合資成立了蘇州新灝農業旅游發展有限公司。公司先期的任務: 一是新農村建設,通過對農村基礎設施的建設,使樹山村成為一個環境原生態、設施現代化的新農村。同時還將對現有的農產品進行質量的提升和品牌的經營,使廣大農民增收獲益。 二是鄉村旅游的開發建設,將生態觀光旅游、田間農事體驗、現代休閑娛樂這三種休閑方式有機結合,打造一個蘇州好的鄉村旅游村。同時以環境整治、基礎設施建設、商業服務設施建設、運營帶動區域內土地價值的升值,分享經濟成長的成果。截止2009年底,公司已累計投入4億多元,產生了良好的社會效應,經濟收益隨著北部(別墅、溫泉酒店、溫泉水世界等)投資性項目全面啟動,初步呈現投資回收的前景。

創新中心 
        2005年由集團公司及其下屬的創新科技投資投資管理公司與上海以專注創意產業園開發而聞名的民營企業上海銘大集團及其關聯企業合作,成立了蘇州創新設計制造中心發展有限公司,以高新區臨近創業園的40畝土地為基地,打造了以OFFICE PARK為理念的科技研發聚居區——創新中心5萬平方米的研發辦公大樓,通過高起點規劃品質研發區、高標準全面物業管理、超預期完善配套功能,形成了良好的研發辦公環境,吸引了包括華碩科技、賽寶實驗室等一批以IT研發、軟件開發為主的研發機構入駐,到2009年底,90%以上的物業都以較高的租金水平出租,取得了比較豐厚的投資回報。

科技城生物醫藥園 
        2009年由集團總公司和蘇州科技城共同成立蘇州科技城生物醫藥技術發展有限公司,主要從事產業基地規劃、科技載體開發、公共科技平臺建設、產業基地招商與管理。目標是在蘇州科技城內的高新區生物醫學工程產業基地。基地總規劃占地約900畝,規劃建設面積約50萬平方米,分為技術創新研發區、權威檢測和評估機構區、產業化區、生活配套區。依托科技城的興起、建設富于吸引力的招商載體、做好園區的配套運營、提高園區入駐比率是該項目成功的基礎。

獅山重建 
        2009年下半年,由集團公司與高新區獅山街道辦事處合資成立了蘇州新獅重建發展有限公司,重點進行獅山街道轄區內“城中村”的改造項目。獅山街道城中村位處高新區早期開發的核心區域,周邊地塊的商業價值已經較高,原有街區臟亂差的形象、高密度的聚居是城市發展的障礙,為加快城市品質提升,創新城市化建設,集團公司學習研究了其它區域的城中村改造案例,研究了資本市場追捧的“云南城投”做法,提出了與地方政府合力形成一級土地開發新模式的設想:依托政府搞好動遷、依托集團做好融資、利益共享形成合力、爭取政策加快進程、做好規劃提高效益。隨著新一輪房地產圈地運動的開始,該項目顯示了良好的社會效益、經濟效益前景。
        實際上,載體產品開發已經成為區域經營城市的重要手段,土地越來越成為稀缺的資源,土地一級開發業務逐漸擺脫了以往觀念上的“賠錢”狀態,載體開發產業化的條件日益成熟,從銀行信貸到資本市場,各路資金追捧載體經濟的氛圍逐步形成。另一方面,房地產開發風生水起,土地價格飆升,越來越顯現經營風險。以房地產為主業的開發公司實際是向房地產開發價值鏈的上游進軍,更多的從源頭上獲取資源。我們可以看到,中新蘇州工業園開發(集團)股份有限公司(CSSD)將中新科技城4平方公里內的載體開發建設作為IPO上市的募集資金投向項目,并且,宿遷工業園、南通工業園項目也正在大力實施中。上市公司龍元建設(600491)以建筑工程為主業的民營控股的上市公司,在逐步涉足房地產業務的同時,與浙江臨安高新區合作土地綜合開發:對臨安高新技術產業園29平方公里進行分階段合作開發。合作開發模式成為公司在資本市場中引人注目的事件,股價因此有較為出色的表現。

        我們身處一個革故鼎新的時代,我們位居一方發生奇跡的土地。2010年,面積42平方公里的蘇州西部生態城的規劃、建設上升為蘇州大市的發展戰略,蘇州高新區新一輪大發展的序幕由此拉開,以蘇高新集團為投資主體的蘇州生態城發展有限公司已經設立,與時俱進不斷研究政府區域開發的動態、思路,不斷探索新形勢下產業拓展的機遇,不斷優化載體產品開發的商業模式,圍繞管委會提出的提升城市品位,轉型升級的戰略,集團公司深度介入區域開發的時機十分誘人,以高標準的產業規劃、大手筆的基礎建設、大規模的資金融通、高水平的市場運作為手段,西部生態城開發商業模式的設計至關重要,土地的流轉方式成為關鍵。“商業是一種使命!”我們期待在中國開發區的發展歷史上,在中國開發區集團公司參與區域開發的歷史進程中,集團公司勇于創新,再顯身手,為我們的MBA教學案例,添上精彩的一例。         
 

豐厚的投資回報。
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